Qu’est ce que l’assurance loyers impayés
Avant de savoir qu’est-ce que l’assurance loyer impayé, il faut s’intéresser aux risques financiers que vous pouvez avoir si le locataire ne vous paie pas.
Quels risques ?
Lorsque vous faites un investissement locatif, il se peut que le locataire ne paie pas le loyer et vous allez devoir vous passer de ce revenu, tout en continuant de rembourser votre crédit.
Si vous intentez une procédure il y aura un engagement de frais :
- - Avocats
- - Les huissiers
Vous allez donc avoir un manque à gagner avec la perte de votre loyer + les frais d’avocats + les frais d’huissier.
Que risquez-vous si vous mettez dehors, par la force, votre locataire ?
Depuis la loi du 27 mars 2014, chaque propriétaire qui va procéder à l’expulsion d’un locataire peut être passible de 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
Comment s'active l'assurance loyers impayés ?
Si vous avez un loyer impayé, il y a plusieurs étapes :
Etape 1 : L’assureur demande pendant une période de 2 mois d’essayer de vous arranger de façon amiable avec votre locataire.
Etape 2 : Le propriétaire doit envoyer un courrier dans un délai de 15 jours.
Etape 3 : Le propriétaire doit envoyer une mise en demeure de paiement par LRAR dans un délai de 30 à 50 jours.
Etape 4 : Si cela ne change rien à la situation, vous pouvez contacter votre assureur avec les pièces justificatives et l’assurance va prendre la relève.
L’assurance va faire une délivrance à votre locataire, de paiement par huissier
- Ensuite il y a une assignation devant le tribunal d’instance (délai entre 2 et 6 mois au plus tard)
- Décision du juge
- Ordonnance de référer
- Tentative d’expulsion
- Si la tentative d’expulsion ne marche pas : Recours à la force publique
Sachant que le locataire ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale 1er novembre au 1er avril. C’est pour cela que cette procédure d’expulsion peut durer pendant presque 24 mois.
L’assurance loyers impayés est-elle obligatoire ?
L’assurance des loyers impayés n’est pas obligatoire.
Celle-ci n’est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée pour le propriétaire.
Pourquoi est-elle fortement recommandée ?
Il y a deux cas de figure où l’on recommande cette assurance GLI :
- - C’est le cas lorsque le propriétaire possède un seul bien en location et que celui-ci compte sur le revenu locatif pour rembourser le crédit
- - Lorsque le propriétaire a besoin de ce revenu locatif pour vivre.
Comme nous l’avons vu précédemment, la procédure pour expulser un locataire peut prendre des mois et des mois. Pendant ce temps-là vous manquez de recevoir votre loyer mais vous devez continuer de payer votre crédit.
Puis vous ajouter à cela les frais de justice, ce qui peut vous causer un préjudice financier.
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
Afin de souscrire une assurance loyers impayés il vous suffit de remplir le formulaire de souscription sur le site Aspicio.fr ou de venir échanger avec nous sur le tchat en ligne.
Un expert en assurance va vous répondre et vous indiquez la procédure de souscription.
Ou souscrire en ligne une assurance loyers impayés ?
Vous pouvez souscrire en ligne votre assurance loyers impayés avec Aspicio !
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L’avantage d’avoir un courtier en ligne pour votre assurance loyers impayés et de pouvoir comparer les assurances loyers impayés.
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Il est important d’effectuer un comparatif avant de souscrire une assurance loyers impayés.
Si vous n’effectuez pas un comparatif vous risquez de payer plus cher une assurance loyers impayés que vous auriez pu avoir moins chère.
Combien coute une assurance loyers impayés ?
Le cout de la GLI dépend des garanties souscrites dans le contrat.
Il peut y a voir plusieurs niveaux de garanties comme par exemple :
- Les loyers et charges impayées,
- Détérioration causée par le locataire,
- Frais de contentieux,
- La protection juridique pour l’ensemble du litige qui découle du bail,
- Les prestations d’assistance pour le bien en location.
Vous avez le choix de les ajouter dans votre assurance loyers impayés, plus il y a de garantie, plus la cotisation est importante
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Avec Aspicio.fr il est très simple d’avoir recours à un devis en ligne pour comparer et souscrire une assurance loyers impayés
Quelles garanties avec l’assurance loyers impayés ?
Que couvre cette assurance de loyers impayés ?
Si vous souscrivez à une assurance de loyers impayés vous allez avoir des garanties pour :
- Les détériorations et dégradations que vous constatez au départ du locataire si elles sont supérieures au dépôt de garantie.
- Les loyers impayés avec charges et taxes comprises ainsi que les indemnités d’occupation
- Le décès ou départ prématuré de votre locataire : l’assurance loyers impayés vous versera les loyers jusqu’à que vous récupériez la jouissance de votre appartement/maison.
- Les frais de contentieux que vous pouvez engager (avocat, huissier, etc.) dans le cadre d’une procédure juridique afin de recouvrer vos loyers impayés/rembourser les dégradations causées par le locataire.
Certaines assurances de loyers impayés vont vous proposer des garanties supplémentaires comme :
- L’étude et vérification des documents que le locataire va vous fournir.
C’est pour cela qu’il est important de faire une comparaison des assurances loyers impayés afin de choisir celle qui va vous apporter le plus de garantie à moindre prix.
Comment faire jouer la garantie des loyers impayés ?
Si vous avez souscrit une assurance loyers impayés, vous devez respecter des obligations afin que celle-ci puisse se déclencher :
- Le bail de location doit être conforme à la législation (clause solidarité en cas de colocation par exemple)
- Avoir les preuves de solvabilité du locataire
- Dès que vous constatez l’impayé vous devez envoyer une lettre de relance dans les délais prévus
- Vous devez ensuite envoyer une mise en demeure de payer
- Informez la compagnie d’assurance si votre locataire n’a pas réagi en joignant au courrier les pièces justificatives.
- Prise en charge à partir du 3ème mois suite au constat du défaut de paiement par votre compagnie d’assurance.
NB : la garantie loyers impayés est rétroactive, à partir du premier loyer impayé
Quelle franchise avec l’assurance loyers impayés ?
En matière d’assurance loyers impayés il faut s’intéresser à la franchise que vous pouvez avoir en cas de dommage.
Sur les loyers impayés :
L’assurance des loyers impayés peut prendre en compte le dépôt de garanties de votre locataire et venir le déduire.
Pour la partie dégradations :
Il peut exister une franchise d’un mois de loyer hors charges. ( Oui c’est l’équivalent du dépôt de garantie mais dans les polices d’assurances, il n’est pas considéré comme tel. )
Donc si vous cumulez dégradations du locataire + loyer impayé, vous avez un mois de franchise.
Quand se déclenche l’assurance loyers impayés ?
L’assurance de loyers impayés va venir prendre le relai dès que vous avez rempli les formalités afin de déclencher l’assurance.
En générale, elle va se déclencher au troisième mois après le constat des faits, celle-ci est rétroactive à la date où vous constatez les faits
Assurance loyer impayé ou caution ?
Il est souvent conseillé au propriétaire de souscrire une assurance en plus de la caution qu’il peut demander au locataire. Attention car il n’est pas rare que la caution ne soit pas solvable.
Elle est d’autant plus conseillée lorsque le loyer vient rembourser un emprunt et que le propriétaire n’a pas la possibilité de mutualiser le risque d’impayé entre diverses sources de revenus.
Nb : les cotisations d’assurances de loyer impayés sont déductibles de votre revenu foncier annuel ou vous ouvrent droit à un crédit d’impôt.
Nb 2 : Vous ne pouvez pas cumuler une garantie de loyer impayé + une cotisation sauf dans le cas ou le locataire est un étudiant ou un apprenti ( loi du 6 juillet 1989 )
Un atout du contrat groupe Pour s’assurer contre le risque de loyers impayés, le propriétaire a la possibilité de souscrire un contrat à titre individuel, directement auprès d’une société d’assurances ou d’un intermédiaire (agent général, courtier d’assurance, banque, organisation de type Unpi…). S’il ne gère pas lui-même son bien, il suffit qu’il adhère au contrat groupe souscrit par le gestionnaire (agent immobilier ou notaire chargés de la gestion du bien loué). L’avantage ? Lorsqu’elle est incluse dans un contrat groupe, l’assurance proposée par le gestionnaire est en général moins chère et un peu plus complète que celle accessible en direct. Mais son coût s’ajoute à celui de la gestion locative.
Souscrire une garantie loyers impayés : pas le choix des locataires
La garantie de loyers impayés va varier d’une compagnie à une autre mais dans l’ensemble, elles exigent un certain type de locataire afin de se prémunir du risque de loyers impayés.
Les assureurs vont exiger en général des locataires avec :
- Un CDI
- Un revenu supérieur à 3 fois le montant du loyer TTC
Elles vont fixer un prix entre 2 et 4% du montant annuel du loyer. En somme, le locataire doit montrer « patte blanche » et être solvable. Afin que l’assureur vous accord la garantie loyers impayés.
A qui appartient de vérifier la solvabilité du locataire ?
On pourrait penser que cela appartient à l’assureur mais c’est au propriétaire de vérifier cela.
Le propriétaire doit présenter un locataire avec le contrat de travail, le montant du loyer, les revenus du locataire etc.
Le risque est de confier son bien à un gestionnaire qui vous choisira un locataire ne répondant pas aux garanties que souhaite la compagnie d’assurance pour assurer les loyers impayés. Attention donc à choisir scrupuleusement vos locataires dans le cadre d’une souscription de garantie loyers impayés.
La condition pour que l’assureur vous accorde la garantie loyers impayés est que le risque soit un aléa.
Qu’est ce que cela veut dire « un aléa » ?
Lors de la déclaration du loyer impayé, l’assureur va vous demander l’historique des paiements de votre bien.
Si dans cette historique, l’assureur s’aperçoit qu’il y a eu des impayés les moins précédents la souscription d’assurance loyers impayés, alors le risque n’est plus qualifié d’aléa mais de certains.
Par conséquent, la compagnie d’assurance ne vous assure plus et ne vous rembourse pas l’impayé du locataire.
Donc si vous êtes en cours de locataire et que vous pressentez un impayé, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés.
Assurance loyers impayés et plafond
Les compagnies d’assurance de loyers impayés vont toujours comprendre :
- La couverture des charges
- La couverture des taxes
- Loyers impayés
- Frais de procédure
Par contre il faut lire attentivement les conditions qui vont venir vous informer de :
- L’indemnisation pour durer que 24 mois de loyer
- Le dépôt de garantie est conservé en cas d’impayé ou la caution… ( ces pratiques sont rares mais ont déjà été observées )
Qu’est-ce qu’un bonne assurance loyers impayés ?
Une bonne assurance loyers impayé va être celle qui va vous prendre en charge :
- Les frais de procédure amiable ou judiciaire
- Les frais inhérents pendant la procédure jusqu’à l’expulsion
- Des frais de déménagement du locataire dans la limite de deux mois de loyers
-
Assurance loyers impayés : délai paiement ?
Il faut faire attention au délai de paiement pour l’assurance loyers impayés. Cela est important de connaître ce délai qui peut vous surprendre.
Le délai qui apparaît le plus souvent est un paiement à partir du 3ème mois suivant le premier terme impayé avec un effet rétroactif au premier jour du loyer impayé.
Par la suite, le paiement interviendra chaque trimestre en général.
Il y a également la franchise de garantie qui est de l’ordre de deux ou trois mois après la souscription d’une garantie loyers impayés.
Assurance loyers impayés – les options
Souvent les assurances loyers impayés vont proposer des options à prendre comme :
- La protection juridique : qui vous apporte la garantie pour les litiges locatifs qui vont engendrer des frais juridiques.
- Garantie dégradation immobilière : « Cette garantie est importante. Statistiquement, un impayé lourd, c’est-à-dire à partir de six mois, s’accompagne à 50 % voire 60 % de dégradations »
Attention car cette garantie est souvent plafonnée et il vaut mieux prendre un plafond important comme par exemple entre 6 000 et 8 000 €.
- La garantie vacance locative qui va couvrir vos pertes pécuniaires
Assurance loyers impayés : procédure stricte du sinistre
Dès que vous avez un impayé il faut que vous réagissiez très vite
Il faut que vous préveniez immédiatement l’assureur (il est recommandé d’envoyer une LRAR pour avoir une preuve ainsi que joindre les justificatifs comme : le contrat de location, la pièce d’identité du locataire, les bulletins de salaire…etc.)
Il est conseillé également de respecter la procédure qui est indiquée dans votre contrat d’assurance loyers impayés. Si vous ne respectez pas ces délais vous pouvez voir votre indemnisation revue à la baisse, ou pire avoir un refus de l’assureur.
Qu’est-ce que prévoient les polices d’assurance loyers impayés ?
Les contrats d’assurances prévoient en général :
- Une lettre de rappel au locataire
- Une relance et mise en demeure en LRAR
- Une lettre d’huissier : commandement de payer
Si la gestion de votre bien immobilier est déléguée, alors le gestionnaire s’occupe de tout dès le premier impayé.
Sur le papier, dès lors que les conditions d’indemnisation sont réunies, le bailleur doit être garanti.
